Thanh khoản thị trường căn hộ: bức tranh sáng - tối

T
Trả lời: 0
Thanh khoản trên thị trường BĐS đang có sự phân hóa mạnh mẽ khi nhiều dự án xuất hiện tình trạng “cháy hàng” trong khi không ít sàn môi giới than ế khách.

"Kẻ đắp chăn bông kẻ lạnh lùng"

Thị trường địa ốc phía Nam có nhiều dự án mới công bố lập tức các giỏ hàng được đặt mua gần hết, thậm chí có dự án phải giao dịch thứ cấp nhiều lần do chủ đầu tư không ồ ạt ra hàng. Ngược lại không ít dự án “ế chỏng chơ” dù tích cực truyền thông, quảng bá, cho thấy dòng tiền đầu tư BĐS đang phân hóa.

Đầu quý 2 vừa qua, thị trường TP.HCM ghi nhận loạt dự án mới chào bán đều có tỷ lệ tiêu thụ cao, đạt từ 80-100% giỏ hàng phân phối. Nam Long chào bán thành công hai dự án căn hộ Akari Flora (KĐT Akari City Bình Tân) và Flora Panorama (KĐT Mizuki Park Bình Chánh) trong đợt mở bán đầu tháng 4. Cả hai dự án đều ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ 90-100% giỏ hàng chỉ trong vài giờ giao dịch. Đây cũng là một trong số ít dự án chào bán tại TP.HCM trong quý 2 vừa qua “cháy hàng” và xuất hiện giao dịch chênh ở thị trường thứ cấp. Giá bán của Akari vào khoảng 45 triệu/m2 còn Flora Mizuki cũng từ 50 triệu/m2, không thể nói là rẻ nhưng xét trên tổng thể thị trường, đây đã là dự án có giá “mềm” nhất hiện nay.
thanh-khoan-thi-truong-can-ho-buc-tranh-sang-toi.jpg

Thị trường căn hộ phía Nam đang có sự phân hóa mạnh về thanh khoản khi nhu cầu mua thay đổi.
Một dự án khác cũng ghi nhận thanh khoản đạt 100% nguồn hàng trong đợt chào bán đầu tiên là MT Eastmark City (TP. Thủ Đức) của Rioland. 700 căn hộ tầm giá 36 triệu/m2 thuộc giai đoạn 1 của khu phức hợp này bán hết chỉ trong thời gian ngắn đưa ra thị trường. Ở loại hình cao cấp hơn, dự án Urban Green của Kusto Home cũng ghi nhận 400 căn hộ giá 55-60 triệu/m2 thuộc giai đoạn 1 cháy hàng ngay khi mở bán. Trên khu vực Bình Dương, thanh khoản có phần kém hơn TP.HCM nhưng vẫn có những dự án giao dịch ấn tượng như Legacy City (giá 26-28 triệu/m2) của Kim Oanh Group, thanh khoản đạt 80%; Charm City (30-33 triệu/m2) cũng chào bán thành công 70% nguồn hàng.

Trong khi đó, không ít dự án khác ghi nhận giao dịch thiếu khả quan dù nguồn cung đưa ra thị trường nhỏ giọt. Một dự án căn hộ triển khai trên khu vực TP.Thủ Đức dù quảng bá rầm rộ và có kế hoạch chào bán cuối quý 2 nhưng phải dời sang quý 3 do tỷ lệ đặt hàng và quan tâm thấp hơn dự kiến. Theo chia sẻ từ sàn phân phối, giá bán là yếu tố cản trở chính cho thanh khoản của dự án này. “Vị trí dự án đẹp, pháp lý cũng đang hoàn thiện, vấn đề là CĐT đưa tầm giá quá cao, ngang ngửa giá một số dự án cao cấp cùng khu vực thành ra cạnh tranh mua đầu tư gắt gao, còn người mua ở thực cũng khó tiếp cận”, vị này cho biết.

Tương tự, một dự án căn hộ cao cấp triển khai tại khu Thạnh Mỹ Lợi, TP. Thủ Đức (quận 2 cũ) từ năm 2020 đến nay vẫn chưa hoàn tất bán hàng dù nguồn cung chỉ khoảng 900 căn. Thời điểm đầu các căn hộ tại đây bán giá tầm 60 triệu/m2, sau đó bị tạm hoãn do pháp lý, rồi mở bán lại từ 2021 đến nay với giá gần 90 triệu/m2 và vẫn chưa bán xong. Hay một căn hộ cao cấp tại khu Nam đã rầm rộ quảng bá ra thị trường từ cuối năm 2021 nhưng đến hiện tại vẫn chật vật bán hàng nhỏ giọt do tỷ lệ hấp thụ thấp hơn nhiều dự kiến trước đó. Dự án này có giá 65-80 triệu/m2 (gồm VAT).

Dòng tiền không còn dễ dãi

Bàn về nguyên nhân thanh khoản giảm, bên cạnh việc ngân hàng có chính sách siết tín dụng làm cho nhà đầu tư và cả doanh nghiệp lo lắng, thị trường chứng khoán liên tục “đỏ lửa” khiến nhiều người hoang mang, có tâm lý muốn giữ tiền mặt... thì giá bán cao, chất lượng không tương xứng là nguyên nhân chính khiến giới đầu tư và mua ở thực không mặn mà xuống tiền. Thống kê của Hiệp hội BĐS TP.HCM cho thấy, chỉ số giá nhà ở của Việt Nam cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội, 13 quý liên tiếp, giá nhà đều theo chiều tăng.
thanh-khoan-thi-truong-can-ho-buc-tranh-sang-toi-1.jpg

Các chủ đầu tư cần thay đổi cơ cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu và thực tế thị trường.
Theo lãnh đạo một doanh nghiệp tại TP.HCM, trong thời điểm kinh tế khó khăn, áp lực lạm phát và thu nhập ảnh hưởng, người mua nhà có xu hướng khắt khe hơn với chi tiêu dòng tiền, ưu ái các dự án có tầm giá vừa phải và có thể khai thác sử dụng ngay. Khi phát triển dự án, bên cạnh tính toán mức giá phù hợp, quan trọng nhất vẫn là mang lại sức sống cho dự án. Cần triển khai hệ thống tiện ích dịch vụ song song với xây dựng nhà ở. Khi nhận nhà người mua không phải chờ đợi các tiện ích sinh hoạt xây dựng mà đã có thể sử dụng ngay, cộng đồng dân cư vì thế mà hình thành và phát triển nhanh. Nhìn vào dự án, người mua nhà có niềm tin hơn với CĐT. Về điểm này, các khu đô thị quy mô ở TP.HCM và nhiều tỉnh lân cận đang làm rất tốt.

Còn theo đại diện CBRE Việt Nam, nhà đầu tư tham gia thị trường đang hướng đến hai yếu tố là an toàn trong hiện tại và tiềm năng thật sự trong tương lai. An toàn là sản phẩm đó phải được phát triển bởi các doanh nghiệp uy tín, có quy hoạch và pháp lý rõ ràng. Với tiềm năng trong tương lai, các yếu tố tác động như hạ tầng, tầm nhìn quy hoạch và chiến lược phát triển phải cho thấy sự hấp dẫn.

Thị trường hiện đang có sự cạnh tranh mạnh mẽ để thu hút khách hàng. Các CĐT buộc phải chú trọng tạo ra điểm nổi bật, lợi thế cạnh tranh cho dự án. Để làm được điều này, không chỉ đòi hỏi chủ đầu tư có kinh nghiệm, mà còn phải có tiềm lực tài chính lớn. Trong giai đoạn có nhiều biến động như hiện tại, doanh nghiệp càng phải chuẩn bị sản phẩm có sự phù hợp với nhu cầu thị trường, khả năng chi trả của người mua thay vì tham gia cuộc đua về giá.
 
Bên trên