4 lời khuyên tài chính khi đầu tư biệt thự biển

T
Trả lời: 0
Đầu tư biệt thự biển mang lại lợi nhuận lớn, đều đặn theo thời gian nếu đi đúng hướng nhưng đòi hỏi dòng vốn lớn. Do vậy nhà đầu tư cần tính toán cẩn trọng từng bước đi, nhất là kế hoạch tài chính thay vì dựa vào yếu tố may rủi.

Biệt thự biển được đang trở thành xu hướng đầu tư trên toàn cầu và được giới nhà giàu lựa chọn làm ngôi nhà thứ hai như một cách để thể hiện đẳng cấp, vừa phục vụ mục đích nghỉ dưỡng, vừa đem đến khoản lợi nhuận cho chính chủ nhân.

Biệt thự biển là gì​

Biệt thự biển có tên tiếng Anh là Beach Villa, là một sản phẩm điển hình trong loại hình bất động sản nghỉ dưỡng. Biệt thự biển được thiết kế hiện đại, sang trọng và tinh tế, có đầy đủ tiện nghi giống như một căn biệt thự thông thường nhưng không phục vụ mục đích ở lâu dài mà phục vụ cho nhu cầu nghỉ dưỡng, tham quan của du khách, đem lại giá trị sinh lời cho nhà đầu tư. Thông thường, biệt thự biển được xây dựng tại vị trí đắc địa, liền kề các bờ biển đẹp, nổi tiếng, có tiềm năng lớn về phát triển du lịch. Loại hình bất động sản này hướng tới đối tượng khách hàng thượng lưu, người có tài chính dồi dào bởi số vốn đầu tư lớn từ 10-200 tỷ.
biet-thu-bien.jpg

Đầu tư biệt thự biển là một quá trình dài hơi và đòi hỏi dòng vốn lớn.

Tính pháp lý của biệt thự biển​

Luật Đất đai 45/QH13 năm 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Xây dựng 2014 quy định, biệt thự biển sẽ được cấp sổ đỏ lâu dài trong trường hợp đất xây dự án thuộc đất ở. Trong trường hợp đất xây biệt thự biển thuộc dạng đất thương mại, chủ đầu tư chuyển đổi sang dạng đất ở không hình thành đơn vị ở mới được cấp sổ đỏ nhưng sẽ không được cấp sổ hộ khẩu. Vì vậy, trước khi đầu tư biệt thự biển, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý của dự án cũng như quy hoạch sử dụng đất nhằm tránh rủi ro sau này.

Bên cạnh vấn đề sổ đỏ thì nhà đầu tư cũng cần quan tâm tới thời hạn sở hữu biệt thự biển trong bối cảnh điều kiện pháp lý chưa hoàn thiện như hiện nay, rất khó có một mức thời gian sở hữu xác định cho tất cả các dự án biệt thự biển mà mỗi dự án trên thị trường có mức thời gian sở hữu khác nhau. Có dự án là 50 năm, 70 năm, có dự án cho phép sở hữu vĩnh viễn (lâu dài). Cụ thể, với dự án biệt thự biển được xây dựng trên đất ở thì thời hạn sở hữu sẽ là lâu dài. Tuy nhiên, hiện nay, số dự án biệt thự biển xây dựng trên đất ở không nhiều. Phần lớn các dự án biệt thự biển hiện nay được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ với thời gian cho thuê đất khác nhau. Thông thường, thời gian thuê đất sẽ kéo dài trong khoảng 50 năm. Với vùng khó khăn, vùng sâu, vùng xa thì thời gian cho thuê có thể kéo dài tới 70 năm hoặc 90 năm.

2 hình thức đầu tư biệt thự biển​

Lợi nhuận của biệt thự biển chủ yếu đến từ việc khai thác cho thuê. Theo cam kết của nhiều chủ đầu tư, tỷ suất sinh lời của bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và biệt thự biển nói riêng đạt từ 8% đến 12%/năm.

Nhà đầu tư có thể lựa chọn một trong hai hình thức, một là tự kinh doanh, hai là ủy thác cho thuê. Mỗi hình thức đều có ưu, nhược điểm riêng, phụ thuộc vào từng dự án.
  • Tự kinh doanh biệt thự biển: Nhà đầu tư sẽ được hưởng 100% lợi nhuận từ việc cho thuê biệt thự biển nhưng sẽ phải tự mình tìm kiếm khách hàng cũng như quản lý vận hành.
  • Ủy thác cho thuê: Nhà đầu tư ủy quyền cho một đơn vị làm đại diện độc quyền cho thuê, thực hiện các chiến dịch truyền thông, quảng bá cũng như việc sử dụng trong một thời gian xác định trước. Mục đích là nhằm tối đa hoá lợi nhuận từ bất động sản mà họ chưa có nhu cầu sử dụng. Tỷ lệ chia lợi nhuận giữa nhà đầu tư và đơn vị được ủy quyền thường là 85:15 hoặc 80:20. Lúc này, nhà đầu tư chỉ ung dung hưởng lợi nhuận mà không phải tốn công sức, thời gian tìm kiếm khách hàng và quản lý vận hành.

Lời khuyên tài chính cho nhà đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng​

Xác định năng lực tài chính

Biệt thự biển là phân khúc biệt thự cao cấp, giá bán từ 10 tỷ đồng đến vài chục tỷ đồng, thậm chí là hàng trăm tỷ. Do vậy, trước khi đầu tư, hãy xác định năng lực tài chính của bản thân có phù hợp với loại hình đầu tư này hay không. Nhà đầu tư cần có số vốn trong tay thấp nhất là 50% giá trị biệt thự thì mới nên nghĩ tới chuyện đầu tư vào dòng sản phẩm có giá trị lớn như vậy. Không nên đầu tư biệt thự biển khi tài chính không đủ điều kiện này.

Sử dụng đòn bẩy phù hợp

Dù các chủ đầu tư thường tung ra nhiều chính sách vay vốn cực kỳ hấp dẫn, lên tới 70%-80% giá trị biệt thự nhưng nhà đầu tư chỉ nên vay không quá 50%. Bởi trên thực tế, dòng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng có tính thanh khoản không cao như đất nền, căn hộ… người mua có thể gặp rủi ro lớn nếu không xoay kịp dòng tiền. Ngoài ra, cũng cần tính đến trường hợp lãi suất ngân hàng tăng cao hay lợi nhuận khai thác không được như kỳ vọng.

Lãi suất vay thực tế

Khi vay vốn ngân hàng làm đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư cần quan tâm đến lãi suất thực tế trong suốt thời gian vay vốn thay vì lãi suất trong giai đoạn đầu tiên. Bởi trên thực tế, lãi suất vay ngân hàng thấp sẽ đi kèm với ràng buộc và chỉ áp dụng trong một khoảng thời gian nhất định, có thể là 3-6 tháng hoặc 1-2 năm, sau đó lãi suất cho vay sẽ được thả nổi theo quy định của từng ngân hàng. Lãi suất cho vay tăng đột ngột có thể khiến nhà đầu tư trở tay không kịp vì không xoay đủ tiền. Đầu tư biệt thự biển là một quá trình dài hơi, do vậy khi vay ngân hàng để đầu tư biệt thự biển, nhà đầu tư nên tính toán sao cho lãi suất không vượt quá 11%/năm thì khoảng 10 năm bắt đầu có lời.

Tính toán thời gian thu hồi vốn

Trong khoảng 3-4 năm đầu khi mới mua biệt thự biển, tỷ suất sinh lời đến từ khả năng khai thác phòng có thể không đạt như kỳ vọng. Thậm chí, một số dự án được chủ đầu tư cam kết chi trả lợi nhuận thì khả năng khai thác phòng không như mong đợi, cộng với chi phí quảng bá, truyền thông đắt đỏ khiến cho chủ đầu tư khó đạt được lợi nhuận cao để chi trả cho nhà đầu tư. Thông thường, biệt thự biển tăng trưởng tốt từ sau 4-6 năm và sau 8-13 năm, nhà đầu tư sẽ thu hồi được vốn bỏ ra. Vì thế, cần tính toán thời gian thu hồi vốn với tỷ lệ lợi nhuận lý tưởng từ 10%-16%/năm.
 
Bên trên